عدد المواد : 8
تاريخ النشر : 2009-01-07

مسودات مشروعات القوانين والأنظمة

قانون معدل لقانون المالكين والمستأجرين

المادة (1)

يسمى هذا القانون (قانون معدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2008)، ويقرأ مع القانون رقم (11) لسنة 1994 المشار إليه فيما يلي بالقانون الأصلي وما طرأ عليه من تعديل قانوناً واحداً ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية 0


المادة (2)

يعدل القانون الأصلي على النحو التالي:-
أولا: بإلغاء عنوانه الوارد فيه والاستعاضة عنه بالعنوان التالي:-
قانون رقم (11) لسنة 1994
قانون إيجار العقار
ثانياً: بإلغاء اسمه الوارد في المادة (1) منه والاستعاضة عنه بالاسم التالي:-
( قانون إيجار العقار لسنة 1994 )

المادة (3)

تعدل المادة (2) من القانون الأصلي على النحو التالي:-
أولا: بإلغاء تعريف عبارة ( بدل الإجارة ) الوارد فيها والاستعاضة عنه بالتعريف التالي:-
( البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له).
ثانياً: بإضافة تعريف عبارة (الهيئات العامة) بعد تعريف عبارة (بدل الإجارة) على النحو التالي:-
(الهيئات العامة: الحكومة والمؤسسات الرسمية والعامة والبلديات والجمعيات والأندية والهيئات التي لا تستهدف الربح).
إستعراض المادة 2 من قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته

المادة (4)

تعدل المادة (3) من القانون الأصلي بإلغاء الفقرة (ه) الواردة فيها.

إستعراض المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته

المادة (5)

تعدل المادة (5) من القانون الأصلي على النحو التالي:-
أولا: بإلغاء نص الفقرتين (أ) و (ب) الواردتين فيها والاستعاضة عنهما بما يلي:-
أ‌- على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد إجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في أشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة العقدية وفقاً لأحكام العقد وشروطه على أن تنتهي هذه العقود وفق الأحكام التالية:-
1- عقود الإجارة التي بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/1984، ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013.
2- عقود الإجارة التي بدأ سريان مفعولها خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1984 وحتى تاريخ 30/8/2000، ينتهي مفعولها بمضي مدة ثلاثين سنة اعتباراً من تاريخ البدء في سريان مفعولها ، وعلى ألا تتجاوز هذه المدة في كل الأحوال تاريخ 31/12/2020.
ب‌-1- على الرغم من أي اتفاق مخالف ، يحق للمستأجر بموجب عقد إجارة مبرم بعد تاريخ 31/12/2008 الاستمرار في أشغال المأجور وفقاً لأحكام العقد وشروطه لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات إذا كان العقد لغايات السكن ولمد ة لا تقل عن خمس سنوات إذا كان العقد لغايات أخرى.
2- لا تسري أحكام البند (1) من هذه الفقرة على عقود الإجارة المبرمة مع مستأجرين غير أردنيين أو عقود إجارة الشقق المفروشة.
ثانياً: بإضافة عبارة (الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000) بعد عبارة (إذا ترك المستأجر المأجور) الواردة في مطلع البند (5) من الفقرة (ج) الواردة فيها.
ثالثاً: بإلغاء البند (10) من الفقرة (ج) الوارد فيها.
رابعاً: بإضافة الفقرة (د) إليها بالنص التالي:-
د- بالإضافة للحالات المنصوص عليها في الفقرة (ج) من هذه المادة ، يجوز بعد مرور عام من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون إخلاء العقار المؤجر قبل تاريخ 31/8/2000 في أي من الحالتين التاليتين:-
1- إذا كان المستأجر أو زوجه قد انشأ على أرض خاصة به أو كان قد تملك عقاراً جائزاً استعماله لغايات السكن في المحافظة التي يقع فيها المأجور، وينطبق هذا الحكم لو كانت ملكية المستأجر أو زوجه على الشيوع بما لا يقل عن ثلاثة أرباع الحصص في المال غير المنقول.
2- إذا قام المالك بإخطار المستأجر بواسطة الكاتب العدل عن استعداده بأن يدفع له ما نسبته خمسة وعشرين بالمائة من القيمة السوقية للعقار المأجور مقابل إخلائه منه، وأقام المؤجر دعوى التخلية بعد مرور ثلاثين يوماً من تاريخ تبلغ المستأجر للإخطار المذكور وعلى أن يدفع المؤجر هذا المبلغ إلى صندوق المحكمة بعد قيامها بتقدير تلك القيمة وقبل صدور الحكم في الدعوى ، ولغايات هذا البند تحتسب القيمة السوقية للعقار المأجور على أساس انه خال من الشواغل.
إستعراض المادة 5 من قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته

المادة (6)

تعدل المادة (13) من القانون الأصلي بإلغاء نص الفقرة (ب) منها والاستعاضة عنه بالفقرتين (ب) و (ج) بالنصين التاليين:-
(ب– إذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور بانتهاء مدة الإجارة، يلزم المستأجر بدفع تعويض مماثل لبدل الإجارة المحدد بالعقد عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور أو أي دعوى أخرى لاسترداد المأجور اذا طلب المالك من المحكمة في الدعوى نفسها أن تأمر المستأجر بدفع هذا التعويض وذلك دون الإخلال بحق المالك في المطالبة باجر المثل وفق أحكام التشريعات النافذة بدلا عن هذا التعويض.
ج- على الرغم مما ورد في أي قانون أخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء أو دعوى منع المعارضة صاحبة اختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة أو بالتعويض المستحق وذلك مع الحكم النهائي في دعوى الإخلاء أو دعوى منع المعارضة في منفعة العقار مهما بلغت قيمة الأجور أو التعويض المطالب به).
إستعراض المادة 13 من قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته

المادة (7)

يعدل القانون الأصلي بإضافة المادة (14) مكرر إليه بالنص التالي:-
أ‌- لغايات هذه المادة ، تعني عبارة ( بدل الإجارة الأساسي ) أيا مما يلي:-
1- بدل الإجارة الملزم للمستأجر وفق أحكام القانون كما هو معمول به بتاريخ 1/1/1991 وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1991.
2- بدل الإجارة المتفق عليه لأول مرة فيما بين المالك والمستأجر وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000.
ب‌- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1976، يضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون إذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن، وتصبح هذه النسبة سبعة ونصف بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لإحدى الهيئات العامة، كما تصبح هذه النسبة عشرة بالمائة اذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكن ولغير الهيئات العامة.
ج- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1976 وحتى تاريخ 31/12/1991، يضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته اثنان ونصف بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون وذلك اذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن أو لإحدى الهيئات العامة، وتصبح هذه النسبة خمسة بالمائة اذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكن ولغير الهيئات العامة.
د- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1992 وحتى تاريخ 30/8/2000، يضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته اثنان ونصف بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون وذلك سواء كان العقار مؤجراً لغايات السكن أو لأي غايات أخرى.
ه- إذا عدل بدل الإجارة الأساسي بالاتفاق بين المالك والمستأجر خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 بحيث أصبح أقل مما هو مقرر بتاريخ نفاذ أحكام هذا القانون بمقتضى أحكام الفقرات (ب) و (ج) و (د) من هذه المادة فيتم تعديله ليصبح مساوياً لما هو مقرر بمقتضى أحكام هذه الفقرات بالتاريخ المذكور، وأما إذا كان البدل أكثر مما هو مقرر بتاريخ نفاذ أحكام هذا القانون فيعتبر هذا البدل ملزماً للمستأجر والمالك ولا يخضع للزيادة إلا بعدما يصبح أقل مما هو مقرر بمقتضى أحكام تلك الفقرات ، وفي كل الأحوال تحتسب الزيادة على أساس بدل الإجارة الأساسي.
و- بالنسبة لعقود الإجارة المشار إليها في الفقرات (ب) و (ج) و (د) من هذه المادة، يزداد بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون سنة فسنة وذلك بنفس النسب والكيفية المشار إليها في الفقرات المذكورة وحتى تاريخ انتهاء مدة هذه العقود وفق أحكام الفقرة (أ) من المادة (5) من هذا القانون.

المادة (8)

يعدل القانون الأصلي على النحو التالي:-
أولاً: بإضافة المواد (19) و (20) و (21) و (22) إليه بالنصوص التالية:-
المادة19-
يعتبر عقد الإجارة المصدق عليه من الجهة البلدية المختصة أو الذي يحمل تاريخاً ثابتاً سنداً تنفيذيا رسمياً قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق أحكام التشريعات النافذة.
المادة20-
بعد مرور سنة من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون ، يجوز للمؤجر اتباع الإجراءات التالية لإخلاء المأجور واستلامه خالياً من الشواغل اذا كان سبب الإخلاء انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد أو فق أحكام الفقرة (أ) أو الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون:-
أ‌- إذا امتنع المستأجر عن إعادة المأجور عند انتهاء مدة عقد الإجارة ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار باسترداد المأجور ولا يجوز تنفيذ هذا القرار إلا بعد تحقق الشرطين التاليين مجتمعين:-
1- انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر أو بعد تصديقه من قبل محكمة الاستئناف في حالة الطعن فيه من قبل المستأجر خلال المدة المذكورة وعلى محكمة الاستئناف أن تنظر في هذا الطعن مرافعة.
2- تقديم المؤجر من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية تقدرها المحكمة المختصة أو قاضي الأمور المستعجلة وفق أحكام التشريعات النافذة.
ب‌- في حالة تحقق الشرطين المنصوص عليهما في البندين (1) و (2) من الفقرة (أ) من هذه المادة، يعتبر القرار المستعجل سنداً تنفيذياً قابلا للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ النافذ.
ج- على الرغم مما ورد في أي تشريع أخر ، لا يكون المؤجر ملزماً بإقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل بإعادة حيازة المأجور أو رده أو الانتفاع منه ، كما لا يمس هذا القرار حق أي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الأخر لتقديم أي ادعاءات أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة.
د- إذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل أو من تاريخ تنفيذه أيهما أسبق وبدون أن يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بخصوص عقد الإجارة موضوع القرار المستعجل فعلى المحكمة إعادة الكفالة العدلية أو المصرفية إلى المؤجر.
المادة21-
إذا امتنع المؤجر عن استلام العقار المأجور رغم تبلغه إنذارا عدلياً بذلك، يجوز للمستأجر أن يقدم طلباً إلى قاضي الأمور المستعجلة لتسليم العقار المأجور إلى المحكمة وذلك دون الإخلال بحقوق الطرفين وفق الحكام العقد.
المادة22-
تحقيقاً للغايات المقصودة من هذا القانون، تلغى عبارة ( قانون المالكين والمستأجرين) أينما وردت في التشريعات النافذة ويستعاض عنها بعبارة (قانون إيجار العقار).
ثانياً: بإعادة ترقيم المادتين (19) و (20) الواردتين فيه لتصبحا بالرقمين (23) و (24) على التوالي.